1室の長期滞納が施設全体の採算をどう崩すか——居室単位の損益

① なぜ「1室」が全体に効くのか？

ポイントは、施設のコストの大半が入居者数に関係なくかかる「固定費」だという点です。人件費、家賃、光熱の基本料金、設備の維持費——これらは、ある部屋が埋まっていようが滞納していようが、ほぼ一定でかかり続けます。

ここで重要になるのが「貢献利益」という考え方です。1室から得られる利用料のうち、その部屋に直接かかる変動費（食材費など）を差し引いた残りが、固定費の回収と利益に「貢献」します。滞納が起きると、この貢献利益がまるごと消える一方で、固定費は減りません。つまり、失われるのは売上だけでなく、固定費を支える力そのものなのです。

② 居室単位の損益を試算する

具体的な数字で見てみましょう。以下はあくまで試算例で、金額は施設・地域により異なります。

滞納が続いても、その部屋の人件費や家賃負担は消えません。つまり「入ってこない売上」と「出ていき続ける固定費」が同時に発生します。1室の月額15万円が、半年で約90万円の売上喪失となり、その多くが施設の利益から直接差し引かれていきます。

試算例：月額利用料15万円と仮定した場合の売上喪失額（当社による単純試算。実際は各施設の料金・コスト構造で異なります）。

③ 長期滞納の“二重の損失”

長期滞納が厄介なのは、損失が二重に重なる点です。

とくに②は見落とされがちです。滞納が続く部屋は、退去も簡単ではないため（滞納と退去の法的ラインを参照）、「埋まっているのに稼がない部屋」として長く固定化します。1室が塞がれる間、その部屋で得られたはずの利益も失われ続けます。

④ 損益分岐稼働率という壁

固定費が大きい施設では、黒字と赤字を分ける「損益分岐稼働率」が高くなりやすく、一般に90%前後が目安とされます（推測を含む業界的な目安で、実際は施設ごとに異なります）。この水準では、数室の滞納・空室が、施設全体を黒字から赤字へ転落させることがあります。

⑤ だからこそ「1室を守る」設計へ

ここまでを踏まえると、採算を守る要は「1室の貢献利益を、滞納で失わない仕組み」を持つことだと分かります。督促で後から回収しようとしても、貢献利益が失われた時間は戻りません。大切なのは、滞納が起きても施設の損益から切り離せる構造を、あらかじめ用意しておくことです。

⑥ まとめ

1室の長期滞納は、「1室分の損」では済みません。固定費構造の中で貢献利益が失われ、機会損失が重なり、損益分岐点付近では全体の黒字を赤字へ転落させ得ます。だからこそ、滞納を施設の損益から切り離す設計が要になります。私たちLAST SOLUTIONSは、入居者様の月額利用料の保証を通じて、一室分の未収を施設の損失から切り離し、施設様の採算を守る体制づくりをお手伝いしています。