【2026年版】住宅型有料老人ホーム 市場規模・施設数・将来推計まとめ

① 需要の土台：高齢者人口の全体像

市場の需要を根底で支えるのは、高齢者人口です。総務省の推計では、65歳以上人口は約3,600万人、高齢化率は約29%に達しています[1]。国民のおよそ3.4人に1人が高齢者という水準です。さらに、社人研の推計では高齢者人口は2040年代前半にピークを迎えるとされ、需要は当面、拡大が続く構造にあります。

② 供給のストック：高齢者向け住まいの規模

供給側を見ると、高齢者向けの住まい・施設は全国で約5.9万施設・約243万戸規模に達しているとされます（民間集計・2025年10月時点）[3]。その中で、住宅型有料老人ホームとサ高住は主要なストックを占めます。

出典：国交省サ高住登録システム／民間集計（2025年前後）^[2][3]

③ 住宅型有料・サ高住の位置づけ

住宅型有料老人ホームとサ高住は、いずれも「非特定施設」に分類されることが多く、住まいの提供＋外部の介護サービス利用を基本とする点で共通します。介護付有料老人ホーム（特定施設）が施設内で介護を提供するのに対し、住宅型・サ高住は「住まい」としての性格が強いのが特徴です。

この「住まい寄り」の性格は、市場拡大の追い風であると同時に、後述する利用料の支払い・未収というリスクを経営が直接抱えやすい構造にもつながっています。制度面では、囲い込み是正など2027年度改定に向けた議論も進んでおり、供給の質が問われる段階に入っています。

④ 需要のこれから：単身化・認知症の将来推計

数だけでなく「質」の変化も重要です。需要の中身は、家族に頼れない単身高齢者・認知症の増加へと移っています。

単身化と認知症の増加は、「保証人がいない」「支払い手続きが本人だけでは難しい」入居者の増加を意味します。市場は拡大しながら、受け入れの難易度が上がっていく——これがこれからの需要の実像です。

⑤ 市場のひずみ：倒産と未収

拡大する市場の裏で、経営環境は厳しさを増しています。東京商工リサーチによれば、2024年の老人福祉・介護事業の倒産は過去最多の172件（前年比40.9％増）、その原因の72.6％が「売上不振」でした[6]。

出典：東京商工リサーチ^[6]

需要はあるのに倒産は最多——この矛盾の一因が、稼働率の伸び悩みと利用料の未収です。市場が伸びても、支払いが続かなければ売上にはなりません。市場規模の大きさと、個々の施設の経営の安定は、別問題なのです。

⑥ データが示す方向

数字を通して見えるのは、次の3点です。①需要は当面拡大する ②その中身は単身・認知症へと変化する ③にもかかわらず倒産は最多で、未収・稼働率が経営を左右する。市場の追い風を成果に変えられるかは、増える「支払いに不安のある入居者」をどう受け入れ、未収をどう防ぐかにかかっています。

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